Las 7 formas de estafa con lotes y casas en Medellín

En respuesta a una solicitud de EL COLOMBIANO, la Secretaría de Gestión y Control Territorial de la Alcaldía detalló cuáles son las maneras de tender trampas a los compradores y aquí se las contamos a nuestras audiencias.

“Las áreas donde más se presentan casos de urbanización ilegal, estafa inmobiliaria, desarrollo de lotes sin licencias ambientales y urbanísticas, son las periferias y corregimientos de la ciudad”, señala el documento, signado por Mauricio Vergara, subsecretario de Control Urbanístico.

En la parte urbana, las comunas en las que pulula este fenómeno son Popular, Manrique, Robledo y Doce de Octubre, en especial en los terrenos de ladera. La presencia de las autoridades es débil en dicho lugares, hay escasa vigilancia y esto permite que los constructores ilegales se muevan a sus anchas, en muchos casos con apoyo de bandas.

Con base en el informe oficial, así son las modalidades:

Construcción sin licencias:

es el caso más frecuente, e implica que se edifican casas y se “lotean” terrenos sin permisos ambientales, de construcción, urbanísticos o de aprovechamiento de cauces.

Por quejas de la comunidad, la Secretaría ha realizado cuatro intervenciones en el último año, comenzando con la comuna de Manrique, en los barrios Las Nieves y La Cruz. En el primero, los técnicos encontraron que de manera irregular habían dividido un predio en cuatro lotes, que vendieron entre $3 y $5 millones, en los que ya habían empezado a construir. Seis casas fueron selladas y dos demolidas.

Y en La Cruz, donde estaban aplicando la misma treta, la Inspección Tercera Urbana de Policía selló tres casas y a dos las demolieron.

Los otros dos operativos fueron en el corregimiento Santa Elena, en el proyecto Ecoaldea, que al parecer no cuenta con licencia ambiental ni urbanística y será denunciado penalmente ante la Fiscalía. El pasado 24 de junio las autoridades intervinieron un lote de 210.000 m2, con 38 viviendas construidas y otras en proceso, al igual que un ecohotel de 12 cabañas; cada lote era vendido por sumas entre los $60 y $120 millones. El 1 de julio continuó la intervención en el terreno, encontrando ocho nuevas construcciones y “otro posible loteo con vías en la parte superior de otro lote contiguo”; incautaron una planta eléctrica y elementos de construcción.

Cambios inconsultos en el diseño:

“personas naturales o jurídicas dedicadas a la construcción, inicialmente ofrecen unas condiciones del inmueble y/o de las zonas comunes, que al momento de la entrega varían, ocasionando un desmejoramiento en las especificaciones técnicas”, indicó el informe.

Viviendas fantasma:

“Se presentan ventas de proyectos inexistentes, lo cual ocasiona que el ciudadano entregue su patrimonio sin garantía ni contraprestación; inclusive, se presenta la venta del mismo inmueble a distintas personas”, prosiguió el documento.

Fallas en la construcción:

ocurre cuando el constructor omite su obligación de solicitar una “autorización de ocupación de inmuebles”, con la cual los profesionales de la Secretaría verifican que lo edificado sí cumpla los requisitos, no solo legales, sino también técnicos.

Edificios como Bernavento terminaron implosionados (2018) por saltarse este paso. Los ciudadanos, según la Secretaría, pueden solicitar una inspección a la construcción antes de habitarla, para evitar sorpresas desagradables.

Incumplimiento en la entrega material de los inmuebles:

más allá de no entregar la vivienda que una familia pagó por adelantado, a gran escala este modus operandi se relaciona con el delito de captación masiva de dinero.

El ejemplo más reciente es el de Invernorte, un grupo empresarial conformado por cuatro constructoras. Según la Fiscalía, desde mediados de 2015 habían estafado a 1.500 personas, vendiéndoles apartamentos de 46 proyectos en Medellín y Bello, los cuales no contaban con los requisitos legales y no fueron entregados.

Los implicados habrían obtenido cerca de $12.000 millones; tres de ellos fueron judicializados en 2019.

OPV inestables:

las organizaciones populares de vivienda (OPV) son sociedades temporales de vecinos o allegados, que unen sus dineros para comprar un lote y construir. La plata no va a una fiducia, sino a una cuenta personal o una natillera, y puede ocurrir que son “tumbados” por constructores que a mitad del proyecto se gastan el dinero y dejan la obra empezada.

“A las OPV las estafan muy seguido. La gente se junta y a punta de empanadas, buñuelos y bingos, recoge dinero para la cuota inicial, separar un lote y demás. Aparecen oportunistas que les ofrecen unas maravillas, pero los estafan y se quedan con la plata”, detalló Eduardo Loaiza, gerente de Camacol Antioquia.

Loteo ilegal por parte de bandas criminales:

es una de las más graves, se repite con frecuencia y está ligada a la urbanización ilegal que se ha ido tragando las montañas en la última década. En algunos casos, según la Secretaría, los combos venden predios previamente ocupados por familias reubicadas en programas adelantados por el Isvimed (Instituto Social de Vivienda y Habitat de Medellín). Detrás de la dinámica hay presiones armadas que terminan con desplazamientos, extorsiones y homicidios, como veremos a continuación.

Peligran vida y patrimonio

En el portafolio de ingresos ilícitos de las bandas, la venta de lotes forma una parte cada vez más importante, junto al narcotráfico y la extorsión. “Ellas se involucraron en este negocio buscando lucrarse, aunque también les ha servido para el lavado de activos y hacerse a un patrimonio para ellos y sus familias”, contó Boris Castaño, analista del conflicto urbano e integrante de la corporación Innova Idea Estrategia (I2E).

Un residente de la comuna 2 narró, bajo reserva de identidad, que “los Triana” continúan usurpando terrenos para vender y alquilar en un triángulo conformado por los barrios Santa Cruz, La Rosa y la margen oriental del río Medellín. “Hay dos sectores en esa zona, El Sinaí y El Encocado, donde la banda vende lotes y permite que la gente construya casas de un piso, con el compromiso de que el segundo piso será de ‘los Triana’, para venta o alquiler”.

El ciudadano agregó que los pagos se hacen en cuotas, pero si alguien se atrasa, los delincuentes le expropian el terreno y lo construido. Fuentes policiales señalaron que procesos similares están implementando combos como “el Acopio” (barrio Aures), “la Agonía” (sectores Altos de la Virgen y la Luz del Mundo), “los Negritos de Miramar” (sector La Invasión) y “los Pájaros” (Zafra y vereda Altavista Central), por citar solo algunos de Medellín. En Bello, participan la banda de “París” (sector Nueva Jerusalén), “la Camila” (barrios La Camila y Fontidueño) y “El Pinar” (vereda Granizal), entre otros.

El valor de los lotes oscila entre $700.000, para erigir un rancho sencillo, y $10 millones, para levantar una casa de adobes, según testimonios recopilados por la Fiscalía.

Castaño indicó que “estas construcciones generan otros ingresos a las bandas por los servicios que proveen para sus residentes, en reemplazo del Estado: acueductos veredales, conexiones ilícitas de energía, distribución de gas reenvasado, productos de la canasta familiar y vigilancia”.

Habitantes de los sectores Zafra y Cantarrana, en límites de Belén con el corregimiento Altavista, advirtieron que “los Pájaros” no solo venden el lote a los más pobres, sino también insumos de construcción, como ladrillos y tejas. “Ellos consiguen este material extorsionando a los depósitos y ladrilleras de la zona, y lo venden más barato, así perjudican a las empresas y se echan a la gente al bolsillo”, explicó un habitante.

Los criminales, actuando ya como urbanizadores y “empresarios” de propiedad raíz, administran el negocio a punta de pistola. El pasado 15 de enero fue asesinado en el barrio El Trapiche, de Bello, Einer Salazar (“Mono Einer”).

Según un reporte de la Fiscalía, al parecer fue integrante del combo “el Mirador” y ese grupo le había entregado un lote para que construyera su casa, pero luego se lo reclamaron. Él se negó a entregarlo y por eso le quitaron la vida. Por ese crimen, las autoridades capturaron a Carlos Restrepo Londoño (”Mochis”), integrante de aquella facción.

Y el 26 de mayo anterior arrestaron a Ronald Echavarría (”Ronald”), cabecilla de “la Agonía”, por haber ordenado, presuntamente, el homicidio de una líder social de la comuna 13, que velaba por la reubicación de damnificados.

La víctima se llamaba Liliana Cataño Montoya. La Fiscalía comunicó que ella “promovía la asignación de lotes para reubicar a personas que perdieron las viviendas en un incendio ocurrido en el sector Altos de la Virgen. ‘La Agonía’ se habría opuesto al proceso, porque avanzaba sin el consentimiento de los cabecillas y estaba planeado en una zona en la que tenía injerencia criminal. En ese sentido, fue ordenado el asesinato de la lideresa el 18 de octubre de 2017”.

En aras del control

A juicio de Castaño, es un error delegar solo a la Policía el control de esta expansión urbanística ilegal. “La estrategia tiene que involucrar más a las autoridades civiles, que deben aplicar las normas vigentes sobre esos temas”.

El subsecretario Vergara indicó en su informe que, en lo que va de 2020, “se han requerido por parte de la subsecretaría a 99 personas naturales o jurídicas, que no han cumplido la radicación de documentos para actividades de construcción y enajenación de inmuebles destinados a vivienda, como uno de los mecanismos de prevención ante la estafa inmobiliaria”.

Añadió que el despacho adelanta ocho procesos sancionatorios por incumplimientos a la Ley 66 de 1968, que regula las actividades de construcción, urbanización y créditos para vivienda.

Como labor preventiva, el equipo de Enajenaciones de la Secretaría hace visitas de campo para otorgar el “Certificado de cumplimiento de requisitos para la enajenación de inmuebles destinados a vivienda”, lo que ha permitido detectar varias de las irregularidades mencionadas.

Por su parte, Eduardo Loaiza, de Camacol Antioquia, contó que el interés del gremio es que las autoridades hagan un control efectivo de los estafadores, que minan la confianza del público. “Promovemos que las empresas trabajen en el marco de la legalidad y con rigor técnico; el que no esté en ese mundo, es una competencia desleal para el sector”, dijo.

Una de las recomendaciones que hace a la administración es ampliar la planta de inspectores urbanos y el personal de la Secretaría de Gestión Territorial, para que puedan trabajar en horario extendido. Loaiza expresó que “ahí hay una enorme debilidad. El sector formal trabaja de día, a la luz de los controles de cualquier organismo; en cambio, la informalidad trabaja en las noches, en puentes festivos, cuando no hay vigilancia, porque los organismos de control cierran a las seis de la tarde”.

FUENTE: PERIODICO EL COLOMBIANO